Dư chấn khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu lan ra toàn cầu

Các nhà đầu tư Trung Quốc và chủ nợ đang rao bán danh mục bất động sản trên toàn cầu để huy động tiền mặt nhằm đối mặt với cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc trong nước. Điều này làm gia tăng rủi ro bán tháo trên một thị trường vốn đang suy soái do tác động của lãi suất cao.

Gần đây, Barry Sternlicht, Chủ tịch Công ty đầu tư Starwood Capital (Mỹ), ước tính đà giảm giá bất động sản trên thế giới do chi phí đi vay tăng đã xóa sạch hơn 1 nghìn tỉ đô la Mỹ giá trị tài sản văn phòng. Tuy nhiên, tổng thiệt hại có thể còn cao hơn nữa vì vẫn có quá ít tài sản được bán. Năm ngoái, số lượng các thương vụ bất động sản thương mại trên toàn cầu giảm xuống mức thấp nhất trong một thập niên vì các chủ sở hữu không muốn bán các tòa nhà với giá chiết khấu cao.

Các cơ quan quản lý và thị trường lo ngại, tình trạng bế tắc này có thể tạm thời ẩn giấu những khoản lỗ lớn, có thể gây rắc rối cho các ngân hàng sau khi đẩy mạnh hoạt động cho vay trong kỷ nguyên tiền rẻ.

Đầu tuần trước, giá cổ phiếu của ngân hàng New York Community Bancorp (Mỹ) chạm mức thấp nhất trong 27 năm sau khi ngân hàng này thông báo cắt giảm cổ tức và tăng trích lập dự phòng một phần vì tín dụng bất động sản gặp khó khăn.

Giờ đây, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc và chủ nợ đang rao bán một loạt bất động sản ở nước ngoài, vốn được mua ồ ạt trong nhiều thập niên qua. Những người này đang cần tiền mặt để hỗ hỗ trợ hoạt động trong nước và trả nợ nên sẵn sàng bán lỗ.

Chiến dịch của Bắc Kinh nhằm giảm nợ quá mức trong lĩnh vực bất động sản khiến hầu hết các nhà phát triển trong nước, trong đó có cả những những tay chơi lớn rơi vào cảnh cạn kiệt dòng tiền. Chẳng hạn, cuối năm ngoái, một công ty con của China Aoyuan Group, có trụ sở tại Quảng Châu đã bán một lô đất ở thành phố Toronto (Canada) với mức chiết khấu khoảng 45% so với giá mua năm 2021, theo nhà cung cấp dữ liệu Altus Group. Đây là một phần trong nỗ lực thực hiện kế hoạch tái cơ cấu khoản nợ trị giá 6 tỉ đô la Mỹ của China Aoyuan Group.

“Với những bên bán có động lực, thị trường bất động sản có thể tan băng nhưng điều này sẽ khiến mức định giá  các danh mục đầu tư bất động sản giảm hơn nữa”, Tolu Alamutu, nhà phân tích tín dụng của Bloomberg Intelligence nói.

Với mỗi giao dịch, thị trường sẽ hiểu rõ hơn về tỷ suất vốn hóa (capitalization rate), thước đo thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập trong một năm của một tài sản với giá trị của tài sản đó. Dữ liệu này sẽ được các thẩm định viên sử dụng để định giá các tài sản khác, có thể gây ra sự suy giảm lớn hơn cho giá trị của chúng. Hậu quả là, các chủ sở hữu có thể phải bơm thêm tiền để đáp ứng tỷ lệ khoản vay so với giá trị tài sản hoặc đối mặt nguy cơ bị tịch biên tài sản.

Cho đến nay, chỉ có một số ít giao dịch bán bất động sản ở châu Âu thuộc sở hữu của các công ty Trung Quốc. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch các bất động sản này bắt đầu gia tăng. Trong tháng này, nhà phát triển bất động sản Guangzhou R&F Properties Co. đồng ý chuyển nhượng cổ phần trong dự án bất động sản trị giá 1,34 tỉ bảng (1,69 tỉ đô la Mỹ) ở khu Nine Elms của London để thu lại trái phiếu đô la Mỹ. Trong khi đó, một khối văn phòng bị tịch biên của một nhà đầu tư Trung Quốc ở khu thương mại Canary Wharf của London được bán với giá thấp hơn 60% so với năm 2017.

Đầu tháng này, một khu căn hộ cao cấp ở Mayfair, phía tây London bị tịch biên khi chủ sở hữu không trả được nợ. Phần lớn khu này thuộc sở hữu của hai công ty đầu tư Trung Quốc, Citic Capital và Cindat. Sắp tới, bên tịch biên này sẽ rao bán các căn hộ ở đây.

Xa hơn về phía đông ở thủ đô nước Anh, một dự án nhà ở của nhà phát triển Country Garden cũng đang gặp khó khăn. Một công ty con của Country Garden cũng đang rao bán dự án này nhưng chỉ thu hút các lời chào mua với giá dưới 100 triệu bảng. Trong khi đó, một đơn vị của Công ty bất động sản Greenland Holdings, có trụ sở tại Thượng Hải đã gia hạn khoản vay ở một dự án tòa nhà chọc trời ở phía đông London, vốn đã vỡ nợ về mặt kỹ thuật hồi năm ngoái.

Doanh số bán bất động sản của các công ty Trung Quốc cũng đang tăng lên bên ngoài châu Âu, trong đó có Úc. Chỉ cách đây vài năm, các nhà phát triển Trung Quốc là những tay chơi lớn ở thị trường bất động sản ở xứ sở chuột túi.

Hiện tại, hầu hết nhà đầu tư đã ngừng mua và thay vào đó chuyển sang bán các dự án ở đây. Trong đó, có thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý là Risland, công ty con của Country Garden đã bán một khu đất ở ngoại ô Melbourne với giá 250 triệu đô la Úc. Risland cũng đã thoái vốn ở một dự án ở Sydney với giá khoảng 240 triệu đô la Úc.

Trung Quốc không phải là nguồn cơn gây khó khăn tiềm ẩn duy nhất trên thị trường bất động sản thương mại toàn cầu. Các nhà đầu tư Hàn Quốc cũng đặt cược rất lớn vào các văn phòng ở thị trường nước ngoài trong thập niên qua.

Trong khi đó, sức ép của lãi suất cao khiến các chủ sở hữu bất động sản ở Đức và Bắc Âu bán bớt tài sản với mức chiết khấu lớn. Một làn sóng khoản vay bất động sản thương hại đáo hạn ở Mỹ trong năm này dự kiến sẽ dẫn đến việc các ngân hàng khu vực tịch thu các tài sản thế chấp để bán chúng. Tuy nhiên, với tình trạng thiếu tiền mặt và áp lực trả nợ, các chủ sở hữu từ Trung Quốc có động lực mạnh mẽ nhất để bán bất động sản ở nước ngoài.